LMNP, Jeanbrun, les dispositifs d’investissement immobilier neuf permettent de réduire significativement sa fiscalité. Les données de Valorissimo confirment une dynamique mesurable depuis janvier 2026. Et avec les bons outils, 2027 peut déjà se préparer.
La déclaration est faite. Pour des millions de contribuables français, le mois de juin marque chaque année le même moment de lucidité : celui où l’on réalise combien on a payé, et ce qu’on aurait pu optimiser. La bonne nouvelle : il est encore temps d’agir pour l’année prochaine.
Cette année, le contexte évolue. De nouveaux dispositifs fiscaux sont désormais en place, et les données de Valorissimo témoignent d’un regain d’intérêt concret : +4 % de connexions de conseillers en gestion de patrimoine sur la plateforme depuis le début d’année (vs la même période en 2025), et surtout +47 % de réservations.
La facture fiscale 2026, point de départ d’une décision patrimoniale pour 2027
Investir dans l’immobilier neuf pour réduire ses impôts n’est pas une idée nouvelle. Mais les outils, eux, ont profondément changé depuis la fin du Pinel en 2024. Deux dispositifs fiscaux majeurs sont aujourd’hui opérationnels, accessibles, et adaptés à des profils très différents.
Selon le simulateur de Valorissimo et les données de la plateforme, le client 2026 a un visage de plus en plus précis : 41 ans en moyenne, TMI de 30 %, il réserve dans la moitié des cas pour un projet d’investissement pur (une proportion en hausse de 7 % par rapport à 2025). Le prix de vente moyen s’établit à 234 000 €, en baisse de 11 % vs 2025, signe d’une démocratisation progressive du ticket d’entrée. Mais ce profil n’est qu’une moyenne : des contribuables de 30 comme de 55 ans, en couple ou seuls, trouvent dans ces dispositifs une réponse adaptée à leur situation fiscale propre.
Deux outils, deux logiques
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’adresse à ceux qui veulent investir dans un logement meublé neuf (résidence étudiante, résidence sénior, appartement classique). Son principe, déduire chaque année l’amortissement comptable du bien (entre 2 % et 4 % de sa valeur) des revenus locatifs imposables. Résultat : des loyers perçus peu ou pas imposés pendant de nombreuses années. Point de vigilance : même si le budget 2026 a préservé ce mécanisme, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente depuis 2025. Un paramètre à intégrer dans la stratégie de sortie.
Le dispositif Jeanbrun (en vigueur depuis le 21 février 2026) s’adresse à ceux qui préfèrent la location nue. Il permet de déduire de 3 % à 5,5 % de la valeur du bien par an de ses revenus fonciers. Pour un appartement acquis 300 000 €, cela représente jusqu’à 16 500 € de revenus fonciers non imposés chaque année. Dans les cas les plus favorables, le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € / an. Et contrairement au Pinel, aucune contrainte géographique – le dispositif s’applique partout en France, jusqu’au 31 décembre 2028.
Depuis son entrée en vigueur, 60 % des simulations réalisées sur la plateforme Valorissimo concernent le Jeanbrun.
Investir pour défiscaliser ne s’improvise pas
Réduire ses impôts via l’immobilier neuf est une stratégie efficace, à condition qu’elle repose d’abord sur la qualité du bien, de l’emplacement et du promoteur. Un investissement mal sélectionné peut générer des économies fiscales et une perte patrimoniale réelle. La fiscalité est un levier, pas une finalité. Valorissimo recommande systématiquement de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine afin de valider l’adéquation du projet au profil de l’investisseur.
« Les contribuables ont besoin de lisibilité fiscale autant que de rendement. Avec le LMNP préservé et le Jeanbrun désormais opérationnel, c’est la première fois depuis longtemps qu’on peut leur offrir les deux. » explique Emma Leca, Directrice Générale de Valorissimo.
Le constat de cette année est aussi une fenêtre d’opportunité pour la suivante : en 2025, les ventes aux investisseurs particuliers dans le neuf ont chuté de 85% par rapport aux volumes habituels, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). La demande, elle, reste soutenue dans la quasi-totalité des agglomérations françaises. Et les rendements locatifs bruts se reconstituent.
L’avis d’imposition de cette année peut rester une mauvaise surprise. Ou devenir le véritable déclencheur d’une décision patrimoniale.